中国楼市的13个必经之路(中国楼市的13个必经之路解读)

19mjcom 阅读:228 2024-03-18 01:44:30 评论:0

本篇文章给大家谈谈中国楼市的13个必经之路,以及中国楼市的13个必经之路解读对应的知识点,希望对各位有所帮助,不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览:

中国楼市的13个必经之路

中国楼市的13个必经之路:

1、开闸放水(完成)

2、房价飙升(完成)

3、卖地解决地方财政危机(完成)

4、驱赶人民币走进楼市(完成)

5、外管局最大“对手”消失,外汇暂时安全(完成)

6、跟随美帝收紧货碧族币(完成)

7、银行通过CDS贷款违约保险转移大部分风险(完成)

8、限购制造天花板,刺破泡沫,房价下跌(正在进行,政策频繁,楼市开始分化)

9、高位接盘或投资客无法悔让弊套现,资金被锁定(已完成)

10、土地财政转型(正在进行,参滑丛照第三条,发展多元化财政收入)11、开征房产税,彻底套死无害散户(正在进行)

12、驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业(正在进行)

13、人民币国际化(正在进行)

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中国楼市12大趋势,现在买房值不值

一线城市上涨空间潜力大,本人在北京,房价只有缓涨,快涨,没有不涨,二线城市看地方政策是否有住房支持,我之前看过青岛有好多鼓励的政策,你不妨查一查。

2014年“宏观调控”松绑,房价跌跌不休。2015年救市政策不断,房价止跌反弹。楼市又走到了一个十字路口。股市有风险,资金要转移,楼市会不会成为下一个战场?

2014年“宏观调控”松绑,房价跌跌不休。2015年救市政策不断,房价止跌反弹。楼市又走到了一个十字路口。股市有风险,资金要转移,楼市会不会成为下一个战场?

楼市的高库存一直让地方政府头疼不已,8月31日,住建部等三部委联合发文,再次降低公积金贷款的门槛。文件规定,还清首套房公积金贷款,再次申请公积金贷款购买第二套房的,首付比例降至2成。该政策延续了去年“9?30”新政以来,通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨,也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。

此次公积金政策大力度调整,主要目的是通过激励改善型住房需求,实现三、四线城市“去库存”。

由于楼市的未来变化前景仍不明朗,所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的12大趋势,看看现在买房时机对不对?

一、城市之间房价差距将更大

政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、大城市房屋日益资产化

一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3、小户型将机械化

在大城市中心区,机械化的小户型将崛起。漏皮20来平米的小公寓,将演变成一架精密的返蚂差仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商,越来越像客机、游轮的生产商。

4、逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。

5、大城市很难“去中心化”

欧美绝大多数城市,都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力,让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少,土地国有化。国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分物晌配,所以去中心区难度极大。相反,移动互联网技术的发展,正让交通发生新的变局:如果北京这样的城市,有150万辆出租车和专车,私人就没有必要拥有汽车。这样,城市的交通死结就被打开了,去中心化意义就不大了。

6、商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。

网络时代,在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚,写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室,可能只需要3平米就够用了,但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续,投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就是要投资好的写字楼。

8、房产税会出台,但对市场影响不大

由于绝大多数城市房地产出现了拐点,为了稳增长,国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,税率各不相同,减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言,房产税对房价影响不大。

9、计划生育政策将逐步调整,但对楼市影响不大

全面放开二胎,已经没有任何悬念,只是时间问题。未来,可能还会有更宽松的人口政策。否则,中国在几十年之后,将面临严峻的人口危机(过度老龄化,劳动力不足)。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为生儿育女的成本越来越高,年轻人在生育上的积极性在下降,这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布:多生一个孩子,奖励半套房子。

10、大城市的房价:涨涨涨

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。

以美元计价,中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复,甚至下跌。但以人民币计价,房价的大趋势是不断上涨。换句话说,这里面有很大的因素是货币贬值。

11、房地产企业将大量消亡、转型

曾经有无数专家在说,中国楼市正在上演大逃亡,逃亡的路线包括:逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来,都应验了。未来10年,这种趋势将延续下去,大量中小房企将被收购,转型,或者死亡。最终,国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。

12、“互联化+房地产”泡沫将破

移动互联网带来的新一波网络热,如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近,美国股市大调整已经开始。在中国,IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后,让过去两年里疯狂的PE、VC投资,面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业, 将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑,却不会停止。

救市政策不断楼市到“收割季”了吗

根据数据显示,2015年二季度30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米,同比增长16.2%,成交均价创历史新高。

什么情况?难道房价又要“起死回生了”?说好的调控呢?

其实,今年上半年中国商品住宅销售量就实现了触底反弹。销量上升必然带动价格的上涨,再加上前期股市狂涨,不少人获利了结转战楼市,房子涨价看起来似乎理所当然了。

房价涨涨涨

央行发布报告称,中国商品房成交量企稳回升,房价上涨城市个数增多,房地产开发投资增速继续回落,房地产贷款平稳较快增长。

房价上涨也抑制不住消费者购买的欲望。上半年商品房销售面积为5亿平方米,同比增长3.9%。一二线城市房价涨幅十分明显。价格方面,一二线城市成交均价都创下历史新高,由于三线城市去库存任务较重,成交均价环比增幅轻微下跌。成交量方面,二季度一线城市成交量同比和环比涨幅最大,达到历史新高。

一线城市是今年二季度房价上涨的“领头羊”。一方面,去库存周期持续收窄带来了房地产市场去库存压力的释放,房企主动调高价格。对于一些豪宅产品而言,较好的成交量也会促使其抬价。另一方面,随着市场预期的继续转变,一线房地产市场依然被普遍看好,这也会带来房地产市场的价格上升。

而就近阶段的情况来看,股市似乎给楼市种了地。有关专家说“楼市是股市的收割机”。对于股市获利丰厚的投资客,不断暴涨的行情也意味着风险加剧,再加上中国人对房产由来已久的认知传统,适当套现获利资金用于优质房产投资成为必然的选择。各类利好政策刺激下,预计下半年市场成交量依然会比较可观。

未来楼市怎么看?

对于下半年的房地产市场,专家认为半年一线城市将面临价格继续大涨的风险。价格上升一方面将带来市场成交量的上涨,但另一方面也会干扰市场预期,甚至加快投资投机需求的导入,进而使得刚需购房者的购房成本上升。

楼市的明显回暖,跟股市有相通之处,也有政策牛市、金融牛市的因素。目前,地产回暖日趋明朗,但由于各家同品类产品竞争激烈,优惠力度增大,使得价格涨幅并不明显,对于购房者来讲,选准购房时机非常重要。

同时,也有专家表示,中长期来看,房地产市场依然会有周期性波动,尤其是传统人口红利等因素在逐渐消失,导致购房需求下降,这会导致房企销售业绩增速减缓。

引领中国房价的12个超级地段

每到一个城市,都想去这座城市房价最高的橡好地段看看。因为从那里,大抵可以看出一个城市的“追求”是什么。

如果房价至高点在商务区,可能说明这座城市“一切向钱看”。如果是学区房,可能说明这座城市正为教育而焦虑。如果在山水之间,可能说明这座城市更注重享受当下。

通过贝壳网的公开数据,我们统计了北上广深等12个中心城市的房价地图,发现了12个引领中国楼市的超级地段。

这12个超级地段各有特色,有的在CBD,有的在学区房聚集区,有的在码农聚集区,还有的在山水之间。

01

先来看北京的房价地图:

本文所有图片和数据来自贝壳网

北京二手市场,房价最高的行政区是西城区,均价达到11.2万每平方米,其次是东城区(9.4万/m²)、海淀区(8.3万/m²)、朝阳区(6.5万/m²),最低的是密云区,2.1万/m²。

东西城是中央政务区,海淀是互联网聚集区,朝阳是中央商务区。三者的房价排名,反映出北京城在空间价值上的排序:政务第一,科创第二,商务第三。

政务区往往是名校聚集地,海淀因为大学多,教育也很强,所以北京的学区房主要集中在西城、东城和海淀三区。而CBD所在的朝阳,教育并不突出,这也是朝阳区房价不算太贵的重要原因。

从细分板块上看,位于西城区的金融街均价高达16.3万/m²,是北京房价目前最贵的地段。

有意思的是,金融街之所以最贵,靠的不是金融,而是学区,这里汇聚了全北京最牛的小学。

打开金融街板块的二手房源,那些卖到20万的房子,很多都是上世纪八九十年代的楼龄。

由于东西城和海淀太强,导致北京CBD的存在感较低,这种现象在沪穗深这类完全以经济建设为导向的城市,是不可想象的。

02

再来看上海的房价地图:

上海二手市场,房价最贵的行政区是黄浦区,均价达到9.6万/m²,其次是徐汇、静安,分别达到7.9万、7.7万,三者全部在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区之后,老城区并没有衰落。

均价最低的是金山区,位于上海和嘉兴的交界区。而位于苏州方向的嘉定,均价达到3.5万/m²,说明上海和苏州的联系度,远超嘉兴。

作为上海城市新中心的浦东,均价5.6万,在全市只能排山高到第八位。当然,这是因为浦东很大,总计1210平方公里,相当于40个静安区了。这么大面积,均价仍能达到5.6万,也是相当厉害了。

从细分板块来看,上海最贵的房子,一般都和黄浦江有关,其中 最贵的地段是 黄浦滨江, 均价达到11.9万元/m² ,这里是浦西豪宅的精华地段,甚至比陆家嘴的均价(9.5万/m²)还高。

作为上海的城市封面,陆家嘴的房价相比浦西的滨江豪宅,并没有很大优势。不过,上海最贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号仍然在陆家嘴。

03

再来看深圳的房价地图:

从二手市场看,深圳房价最贵的行政区是南山区,均价11万元/m²,超过上海黄浦区,仅次于北京西城区。

其次是福田区9.3万元/m²、宝安区7.7万元/m²、罗湖区6.2万元/m²。均价最低的是大鹏新区,3.7万元/m²,和4万也只有咫尺之遥。

从区域来看,以福田为界,西部片区的房价远超东部。 特别是宝安、龙华的房价远超罗湖和盐田,这一点让人刮目相看。

要知道,2010年深圳扩容之前,罗湖和盐田可是高大上的“关内”,宝安、龙华还是村镇般的“关外”。

从细分板块来看, 深圳房价最高的地段是深圳湾 :

深圳湾二手的均价已高达19.8万元/m²,超过了北京金融街。

深圳湾是什么地方呢?海景不如大梅沙,教育医疗不如罗湖,商务聚集度不如福田CBD,最大的优势是和高新企业近,大名鼎鼎的粤海街道就在这,汇聚了腾讯、阿里、百度、字节跳动等企业。

大约在2010年之前,深圳最贵的房子大多是东部盐田的海景房,说明那个时代的深圳人,对海洋是很向往的。而 如今,海景早已输给了生产力,靠近高新企业才是王道。

和北京、上海都不同梁唯铅,深圳是一个完全向钱看的城市。

所以整个深圳楼市的逻辑就是,房价完全由生产力决定,哪里的生产力更先进,哪里的房价就更高,所以深圳湾房价轻松超过了福田CBD。

在深圳这个“一切向钱看”城市,买房一定一定要跟着产业走。

04

再来看看广州的房价地图:

从二手市场来看,广州房价正好相当于京沪深的1/2。房价最高的行政区是天河、越秀,二者均价相当,均为4.7万元/m²,考虑到天河区面积三倍于越秀,所以实际上天河房价的首位度更高。

房价最低的行政区是从化,均价为1.2万元/m²。从化是广州的生态涵养保护区,属于限制性开发区域,和广州城区的距离也最远,其房价一直处在广州市场的末端。

从细分板块来看, 二沙岛是广州房价最高的地段 ,达到12万元/m²,其次是珠江新城(中区),达到8.7万元/m²。

总体来看,广州和上海的情况类似,最贵的房子基本都在江景上做文章,包括珠江新城的房子,靠大企业的房子远不如靠江贵。

越秀的学区房虽然也贵,但和珠江新城的江景房比起来,还差得远,这说明广州人对学区房的热情不算太高。

05

来看看杭州的房价地图:

从二手市场来看,杭州房价最高的行政区为上城区,均价为4.7元/m²,和广州天河、越秀相当。

房价最低的行政区是桐庐县,均价为0.92万元/m²。桐庐最被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”,中国的快递巨头除了顺丰,其他大多数都是桐庐人干出来的。

从细分板块来看, 杭州房价最高的地段是 学军 ,达到8.2万元/m²。学军不沿江,不靠西湖,也不是CBD,而是杭州学区房聚集地。 这和北京很像,房价最高的都是学区房。

除了学区房,杭州最贵的房子基本都和西湖有关,钱塘江对杭州楼市的赋能,不如黄浦江和珠江。

所以,靠钱塘江的钱江新城CBD,房价在杭州的首位度并不高。

06

来看看天津的房价地图:

从二手市场来看,天津房价最高的行政区是和平区,均价高达5.5万元/m²,在天津的首位度很高,也高于广州天河与杭州上城。

从细分板块来看, 天津房价最高的地段是体育馆街 ,这里是天津学区房比较集中的区域。

07

来看看武汉的房价地图:

从二手市场来看,武汉房价最高的行政区为武昌区,均价为2.3万元/m²,大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。

武昌区是湖北省政府驻地,同时也是武汉学区房最集中的区域。

从细分板块来看, 武汉房价最高的地段是水果湖 ,均价达到3.2万元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学,聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。

除了水果湖,武汉楼市还有一个醒目的板块,那就是光谷,这里是武汉高校和高新企业最集中的区域,楼市随之火热,完全不输江景房。

总体来看,武汉原本就是三个城市的合体,所以市区的房价比较均衡,特别是长江两岸的房价旗鼓相当,这在大城市中比较罕见。一般来说,有大江穿梭的城市,江河两岸的发展都是不均衡的。

08

来看看成都的房价地图:

从二手市场来看,成都房价最高的行政区是高新区,均价为2万元/m²,整体来看,房价比武汉略低,相当于广州、杭州的1/2.5。

从细分板块来看, 成都房价最高的地段是金融城 ,达到2.9万元/m²。金融城位于成都高新区,这里承担者成都的CBD功能。

总体来看,成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房,一定要跟着产业走。

09

来看看重庆的房价地图:

从二手市场来看,重庆房价最高的行政区是渝中和江北,均为1.5万元/m²。在功能上,前者相当于浦西,后者相当于浦东。

整体来看,重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。

从细分板块来看, 重庆房价最高的地段是江北嘴 ,这里是重庆写字楼最集中的区域,承担着重庆的CBD功能。

10

来看看南京的房价地图:

从二手市场来看,南京房价最高的是鼓楼区,达到4.4万元/m²,略低于广州天河区、杭州上城区,相当于武汉、成都同等区位的两倍。

从细分板块来看, 南京房价最高的地段是宁海路 ,这里靠近南京大学、南京师范大学,是南京著名的学区房聚集地。

11

来看看苏州的房价地图 :

从二手市场来看,苏州房价最高的区域是工业园区,均价达到4.3万,和南京鼓楼区接近。

从细分板块来看, 苏州房价最高的地段都在金鸡湖周边 ,这里是苏州居住品质最高的区域。

12

来看看郑州的房价地图:

从二手市场来看,郑州房价最高的区域是郑东新区,均价达到2万,而且首位度很高,远超郑州的老城区。

值得一说的是,郑东新区曾被认为是中国最大的“鬼城”之一,但是现在,这里成为郑州产业最强、活力最好、房价最高的区域。

从细分板块来看,位于郑东新区的 天赋路是郑州房价最高的地段 ,均价达到3万元/m²,板块内不少楼盘报价超过4万。

结论:

从整个城市的均价来看,以上12个城市的房价可以分为四档:

深圳、北京、上海为第一档 。这三个城市核心区的二手房,均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局,其中深圳面积太小,不存在远郊概念,全市呈现出“10、5”的格局。

广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档 。这五个城市核心区的二手房,均价都已达到5万左右的水平,正好是京沪深的1/2。

武汉、成都为第三档 。这两个城市核心区的二手房,均价都已达到2.5万左右的水平,正好是广州、杭州的1/2。

重庆、郑州为第四档 。两个城市核心区的二手房,均价在1.6万左右,相当于武汉、成都的70%。

从细分板块来看,深圳湾是中国房价最高的地段,二手均价达到19.8万元/m²,其次是北京金融街,二手均价达到16.3万元/m²。 随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江,二者均在12万元/m²左右。

值得注意的是,深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍,这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差,只能说明上海房价这一波还没来得及涨,出现阶段性的低洼效应,这也许是买入上海的最佳时机。

以贝壳的划分标准来看,二手均价超过10万的板块或者地段,目前只有北上广深四个城市才有,其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。

分析12个中心城市可以发现,每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算,学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子,在价格上的天花板是最高的。

例如,北京(金融街)、武汉(水果湖)、杭州(学军)、南京(宁海路)、天津(体育馆街)最贵的房子,都是学区房,

而上海( 黄埔滨江 )、广州( 二沙岛 )、苏州( 金鸡湖 )最贵的房子,都是江景房、湖景房。

深圳( 深圳湾 )最贵的房子,与其说是海景房,不如说是科技园区房,因为它的核心卖点不是海,而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。

成都( 金融城 )、重庆( 江北嘴 )、郑州( 郑东新区 )最贵的房子,都属于CBD房产。

可以说,12个中心城市的这12个超级地段,在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。

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